Стоит ли покупать квартиру в Болгарии [сегодня в 2022] для сдачи в аренду и проживания

Болгарский рынок недвижимости много лет подряд продвигали именно граждане РФ. А сегодня и болгары активно спасают деньги от мировой инфляции, вкладывая их в местную недвижимость и поддерживая экономику. Причины для приобретения жилья в этой балканской стране могут быть самые разные — от инвестиций до желания приезжать к морю и солнцу “как к себе домой”. Принять окончательно решение о покупке можно, тщательно взвесив все “за” и “против”. Если вы задумались, стоит ли покупать квартиру в Болгарии, вероятно, у вас уже есть на то свои личные причины, и отталкиваться стоит именно от них.

Содержание

Плюсы и минусы покупки недвижимости в Болгарии в 2022 году
В каких районах выбирать жилье в Болгарии
Почему россияне активно продают недвижимость в Болгарии в последние годы
Как не купить квартиру с долгами и ипотекой
Как не столкнуться с плохим качеством строительства
Как не купить квартиру, которая со временем подешевеет
Ответы на часто задаваемые вопросы по теме

Плюсы и минусы покупки недвижимости в Болгарии в 2022 году

К основным преимуществам приобретения в собственность квартиры или дома на территории Болгарии можно отнести следующие моменты:

№ п/п	Достоинства болгарской недвижимости	Пояснения
1	Легкость адаптации при постоянном проживании в стране, вкусная и понятная россиянам кухня, отличное вино	Когда россияне приезжают в Болгарию отдыхать, никаких сложностей с общением с местным населением не возникает. А если перебираться на ПМЖ, бонусом станут лояльное отношение (хотя, ситуация могла несколько измениться после начала специальной военной операции на Украине) болгар, похожий язык, понимание болгарами русского языка и близость культур. Вы не почувствуете себя эмигрантом.
2	Возможность получения вида на жительство пенсионерами	Российские пенсионеры могут купить в Болгарии квартиру, доказать документально тот факт, что они являются в РФ пенсионерами, а также представить выписку со счета в банке (чтобы власти страны убедились в наличии собственных средств для проживания) — и им выдадут местный ВНЖ. Встретить старость у моря в теплой и приветливой стране — разве не об этом мечтают ушедшие на отдых от работы люди?
3	Транспортная доступность и возможность для путешествий	Россиянам, переехавшим в Болгарию, будет просто ездить к родственникам в Россию. Кроме того, страна скоро присоединится к Шенгенскому соглашению, и получившие гражданство россияне смогут ездить по всему ЕС без предварительного оформления визовых разрешений.
4	Разнообразный отдых	В Болгарии никогда не скучно, какое бы время года не наблюдалось за окном: весной можно как следует изучить достопримечательности (а в стране их предостаточно); летом сам бог велел полежать на теплом пляже; осенью можно съездить в соседние страны или побывать на минеральных водах на бальнеологических курортах; зимой будет интересно прокатиться на Балканские горы и покататься на лыжах.
5	Невысокие цены	Как на саму недвижимость, так и на коммунальные услуги, продукты питания и вино.

У любой медали — две стороны, поэтому отрицательные моменты в отношении приобретения болгарской недвижимости тоже имеются:

№ п/п	Недостатки болгарской недвижимости	Пояснения
1	Сложно купить землю или дом на участке	Нерезиденты не имеют законного права на покупку частных домов и пустых участков земли под строительство или иные нужды. Совершить такую покупку можно, только если покупателем выступает юридическое лицо (даже если оно открыто нерезидентом). Риэлторы в Болгарии утверждают, что это накатанная дорожка, и проблем не будет, но все-таки квартиру и апартаменты купить в разы проще.
2	Вид на жительство за покупку жилья не дают, о какой бы стоимости не шла речь	В отличие от некоторых других европейских стран, получить ВНЖ в Болгарии лишь на основании приобретения квартиры не получится. Оформить можно только мультивизу, с которой вы получите право пребывать в стране не протяжении 3 месяцев в течение 6 месяцев (правило 90/180). Хотя, если вы планируете работать в стране или открывать бизнес, жилье в собственности станет дополнительным гарантом вашей благонадежности и будет способствовать принятию властями положительного решения по предоставлению вам ВНЖ.
3	Недостаточно развитая инфраструктура	Если сравнивать Болгарию и другие страны Европы, инфраструктурная “бедность” бросается в глаза. В столице есть и IKEA, и супермаркеты. Но в пригороде и менее населенных городах даже хороший магазин найти сложно. Если осваиваются новые районы, многоэтажные дома появляются задолго до хороших дорог, парков, торговых точек, школ и т.д.
4	В Болгарии нет отдыха люкс-класса	Низкие цены на отдых в Болгарии неспроста — здесь нет “по-европейски” благоустроенных районов, где можно арендовать или купить элитную недвижимость. Виллы, конечно, есть, и обустройство этих вилл ничем не уступает французским домам, но стоит выйти за границы участка, становится понятно, что вы в Болгарии, а не во Франции.
5	Рискованные инвестиции	Рынок недвижимости Болгарии “туманный”. Многие купили здесь квартиры перед кризисом и разочаровались, т.к. он длится не один год. Если квартира вам нужна “для себя”, и если вам по душе Болгария, проблем нет. Если же вы планируете спекулировать стоимостью квадратных метров — не стоит этого делать, доходность (если она будет) невозможно предугадать.

В целом, если говорить именно о самой недвижимости, все минусы будут связаны со следующими моментами:

выбором недобросовестных агентств, риэлторов-мошенников;
невозможностью нахождения актуальных сведений о тенденциях на болгарском рынке недвижимости;
неосведомленностью о законах.

В каких районах выбирать жилье в Болгарии

Обычно граждане России планируют переезд в Болгарию, жизнь на пенсии на Солнечном Берегу и покупку жилья на курорте для того, чтобы поменять российскую обстановку на более приятную. Но дело в том, что в болгарских городах есть районы, 1-в-1 напоминающие бедные российские дворы спальных районов:

А некоторые районы городов и вовсе напоминают цыганские трущобы, находиться рядом с которыми не то что неприятно, а иногда и страшно:

Рекомендуется придерживаться следующей схемы, если вы окончательно решили переехать в Болгарию:

Сперва приезжайте в страну (желательно не только в летнее время, но и зимой) и прислушайтесь к своим ощущениям. Если в целом город, в который вы приехали, пришелся вам по душе, можно переходить ко второму этапу.
Обратитесь в агентство недвижимости, внесите залог 2-3 тысячи евро и попросите показать вам варианты жилья. Болгары готовы возить вас на машине 2-3 дня от объекта к объекту. Сразу расскажите о своих предпочтениях. Если в итоге вам ничего не понравится, и вы откажетесь от покупки квартиры, залог вам не вернут. Имейте это в виду.
Если вам понравился объект недвижимости, потратьте день на прогулку по району. Поищите глазами ту инфраструктуру, которая для вас наиболее важна. Например, школа для ребенка, крупный супермаркет, метро.
Если это возможно, один раз переночуйте в выбранной квартире. Есть вероятность, что она не солнечная, или у вас шумные соседи.

В каждом городе есть бедные кварталы — “махала”. Старайтесь не покупать жилье рядом с ним — здесь шумно, детский крик, не экологичная обстановка, частые разборки (да и это просто не эстетично — видеть из окна босых детей, разбросанный мусор и людей, живущих в “домиках”, собранных из мусора, вы ведь не для этого переезжали).

Что касается цен, 3-комнатную квартиру в отдаленном районе столицы можно купить по той же цене, что и студию у моря. Чем беднее регион, тем дешевле жилье (встречаются варианты стоимостью менее 1 млн. рублей).

К сведению! Самый престижный район Софии — Бояна, самый бедный квартал — Факултета, район с советской застройкой — Люлин.

Почему россияне активно продают недвижимость в Болгарии в последние годы

Некоторые потенциальные покупатели квартир и домов в Болгарии в итоге начинают сомневаться в своем выборе, увидев большое количество объявлений о продаже россиянами местной недвижимости. Риэлторы утверждают, что на самом деле, граждане РФ, решившиеся когда-то на покупку жилья в Болгарии, не желают с ней расставаться — они лишь уезжают на зиму в другие страны. Но случается, что “не продают”, потому что “никто не берет”. А причины для продажи могут быть следующими:

№ п/п	По каким причинам продают недвижимость	Пояснения
1	Перестали приезжать на отдых	Жилье в Болгарии было нужно для длительного пребывания в стране в курортный сезон. Со временем покупатель перестал приезжать отдыхать, а заниматься сдачей в аренду нет желания (или срочно нужны деньги на жилье в другом месте).
2	Нежелание оставаться в Болгарии в пенсионном возрасте	Пожилая пара жила в Болгарии и летала к родственникам в Россию, но со временем перелеты стали даваться нелегко, и жильцы переехали к детям.
3	Непредвиденные обстоятельства	Ухудшилось материальное положение, или появились долги. Что вы предпочтете продать — основное жилье в России или “дачу” в Болгарии? Ответ очевиден.
4	Улучшение материального положения	Раньше хватало денег только на недвижимость в “недорогих” странах, а со временем появились средства для переезда в более благополучную страну.

Как не купить квартиру с долгами и ипотекой

Нотариус в Болгарии не обязан проверять недвижимость на предмет обременений, а местный закон не запрещает продавать ипотечное жилье, в том числе иностранцам. Чтобы не столкнуться с таким мошенничеством, наймите юриста или обратитесь в надежное агентство недвижимости. Если хотите все сделать самостоятельно, хотя бы посмотрите на сайте icadastre.bg, нет ли обременений на понравившейся вам квартире.

Как не столкнуться с плохим качеством строительства

Если вы ориентируетесь исключительно на цену, вам, скорее всего, продадут квартиру в трущобах — здесь старые дома, давно не было капитального ремонта. Качество таких квартир и апартаментов будет низким, после зимы будет появляться плесень на стенах (особенно если не проживать в них постоянно). Кроме того, ознакомьтесь с информацией, приведенной ниже:

Солнечный берег начал активно застраиваться в 2000-е годы. Поскольку в этом время был ошеломительный спрос на местное жилье, дома возводили как можно скорее. В конечном итоге, упрощенное и ускоренное строительство было оправданным — жилье ведь было нужно “на лето”.
Позднее, с 2010-го года, иностранцы стали проявлять интерес к жилью для постоянного круглогодичного проживания, и вырос спрос именно на такие объекты. И вот в этот период застройщики поменяли подход к строительству. В итоге, к качеству строительства современных апарт-комплексов нет претензий.

Как не купить квартиру, которая со временем подешевеет

Часто от инвесторов можно услышать, что ими была куплена квартира стоимость N, а через несколько лет цена жилья упала, и покупатель потерял 10-15% ее стоимости при продаже. Такое, действительно, случается, поэтому, если вам принципиально, будет расти цена на вашу квартиру, или нет, обязательно обратите внимание:

на уровень управляющей компании (от качества обслуживания зависит комфорт и цена проживания);
на качество строительства;
на покупку вторичной (а не первичной) недвижимости.

“Покупайте студии и апартаменты в современных апарт-комплексах, возведенных в период с 2012 по 2018 годы. Стоимость такой недвижимости обычно растет или, как минимум, остается неизменной”.

Светлана Шелест, менеджер-консультант компании BolgarskiyDom

Ответы на часто задаваемые вопросы по теме

Вопрос №1: Может случиться такое, что я куплю апартаменты в комплексе, а со временем мне начнут приходить неподъемные счета от управляющей компании за обслуживание дома?

Ответ: В договоре, который вы заключаете с УК, должно быть указано, сколько вы будете платить за обслуживание дома, и в каких случаях плата может вырасти. Например, в 2014 году плата за обслуживание понижалась из-за дефляции, а в 2022 году повышается из-за инфляции. Резкий рост оплаты бывает крайне редко и должен быть связан с чем-то серьезным.

Вопрос №2: Почему я постоянно слышу о плесени в болгарских квартирах? Как купить квартиру и не думать об этой проблеме, если я не собираюсь жить в купленной квартире весь год?

Ответ: Вам стоит приобрести квартиру в здании, возведенном после 2010-го года. До этого года застройщики гнались за низкой стоимостью строительства и скоростью работ. В новых апарт-комплексах хорошая гидроизоляция. Дело в том, что море уходит на несколько км от берега в виде грунтовых вод, и из-за плохой гидроизоляции вода просачивается в подземную часть домов — в таких зданиях со временем обязательно появится плесень, а еще осыпается штукатурка. В Болгарии нет центрального отопления, в результате чего в углах квартир появляется плесень в холодные месяцы, если не проветривать помещение. Местные управляющие компании знают об этом и оказывают дополнительные услуги по проветриванию квартир в ваше отсутствие.

Вопрос №3: В какое время года лучше приехать в Болгарию ради покупки квартиры?

Ответ: Зимой — в холодный период вы увидите настоящий вид квартиры. В летнее время хозяева клеят обои, маскируя появившуюся за зиму плесень.